Alquiler local, qué pasa?
El estado de alarma decretado por el gobierno el pasado 14 de marzo, ha supuesto un importante impacto en las relaciones personales, pero también en las contractuales, especialmente en el sector inmobiliario.
Si eres propietario o inquilino de vivienda, tu contrato puede verse afectado por la ingente normativa que el Legislador está introduciendo en el marco jurídico a golpe de Decreto Ley. Pero a fecha de hoy no se ha acordado medida alguna respecto a los arrendamientos de locales comerciales y de negocio, ¿ que consecuencias tiene o puede tener el Covid 19 en los alquileres de estos arrendamientos?
Es una realidad que el cese total la actividad en España ha afectado a muchos locales comerciales en los que se desarrollan negocios de todo tipo, locales que se han visto obligados a cerrar sus puertas por las medidas de confinamiento acordada tras la declaración el estado de alarma. Con ese cierre muchos de ellos han visto mermados totalmente sus ingresos y difícilmente pueden afrontar el alquiler del local donde tienen establecido su negocio. A ese calvario se une la incertidumbre de ignorar si podrán o no continuar con su negocio una vez levantado un confinamiento sine die. Ante esta situación de cierre por Decreto y de lo que es una evidente crisis global ¿ se puede dejar de pagar el alquiler durante el estado de alarma ?
Primeramente se ha de comprobar si contrato de arrendamiento prevé alguna situación excepcional, que le pudiera dispensar del pago del alquiler por el no uso del inmueble arrendado durante un tiempo . Caso de no estar prevista, no se puede dejar de pagar la renta de forma unilateral, ya que el contrato de arrendamiento continua vigente. Como hemos dicho no se ha acordado medida alguna que permita la suspensión, aplazamiento o condonación del la renta durante el estado de alarma.
Es cierto que existe en nuestro Derecho una figura jurídica, la cláusula "rebus sic stantibus", que permite la adaptación de los contratos a las nuevas circunstancias, cuando se produzca una alteración de las circunstancias vigentes al tiempo en que se firmó el contrato que ocasione un desequilibrio desproporcionado a alguna de las partes y que haya sido imprevisible y no generado por las partes del contrato. Pero recurrir a la via judicial resultaría poco practico, ya que generará costes y además la sentencia judicial que resolverá el procedimiento es mas que previsible que se demore en el tiempo.
Lo más conveniente sería contactar con el propietario del local para llegar a un acuerdo en el pago de la renta, acuerdo que convendrá tanto al arrendador y arrendatario, dado que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales.
Los acuerdos más habituales que se están alcanzando entre arrendador/arrendatario son la total o parcial exoneración del pago de la renta durante el estado de alarma y la reducción de la renta durante unos meses.
Desde nuestro despacho aconsejamos que para evitar futuros e inesperados problemas, esos pactos se recojan detalladamente por escrito como un anexo o adenda al contrato principal , y que dichos escritos sean suscritos y firmados por ambas partes. Caso de carecer de firma electrónica y no poder firmarlos, es conveniente dejar constancia en el escrito la imposibilidad de firma y que validez del consentimiento se realizará acusando la recepción del documento por la via elegida por ambos para su comunicación.